비아파트도 ‘무주택’으로 본다? 2025년 달라진 청약 기준, 한 번에 정리해요
“빌라를 1채 갖고 있어도 청약에서 무주택으로 인정될까?” “단독·다가구에 살고 있는데 1순위 청약 가능할까?”
2025년부터 비(非)아파트 소형·저가 주택을 가진 경우, 일정 요건을 만족하면 청약 시 ‘무주택’으로 간주되는 범위가 크게 넓어졌어요. 핵심 변화는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억 원·비수도권 3억 원 이하까지 인정 폭이 확대되었다는 점이에요. 이 글은 정책 배경부터 자격판단, 현장 확인법, 서류 준비, 주의사항까지 A→Z 단계별로 안내해요.
한 줄 요약 : 2025년부터 비아파트 기준이 대폭 완화되어, 조건에 맞는 빌라·연립·다세대·단독 등 1채를 보유해도 청약 시 무주택으로 볼 수 있어요(전용 85㎡, 공시가격 상한 수도권 5억/비수도권 3억).
1) 무엇이 달라졌나 — 핵심 변경점 3줄 요약
● 비아파트 1채 보유자도 요건 충족 시 청약에서 무주택으로 간주.
● 기준이 전용 60㎡·공시가 1억(수도권 1.6억) → 전용 85㎡·공시가 수도권 5억·비수도권 3억으로 상향.
● 정책 시행: 2025년 달라지는 제도 안내(정부 정책브리핑) 기준.
| 구분 | 종전 | 2025년부터 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 60㎡ 이하 | 85㎡ 이하 |
| 공시가격 상한(수도권) | 1.6억 원 | 5억 원 |
| 공시가격 상한(비수도권) | 1억 원 | 3억 원 |
2) 어떤 집이 해당되나 — 비아파트 범위·예시
정책은 “아파트가 아닌 주택”, 즉 다세대·다가구·연립·단독·도시형생활주택을 포함해요. 이번 개정은 비아파트 1채 보유자도 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억·비수도권 3억 이하이면 무주택으로 인정받을 수 있게 완화된 게 핵심이에요. 단, 최종 적용은 모집공고 기준으로 달라지니 청약홈 공고문에서 꼭 확인하세요.
3) 무주택 인정 판단 공식 — 면적·공시가격 두 가지만 먼저 보세요
① 전용면적 85㎡ 이하, ② 공시가격 수도권 5억·비수도권 3억 이하 두 가지를 먼저 확인하세요. 이 조건을 충족하면 비아파트 1채를 갖고 있어도 청약 시 무주택으로 간주될 수 있어요.
| 판단 항목 | 체크 포인트 | 확인 방법 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 85㎡ 이하 | 등기부·건축물대장 확인 |
| 공시가격 | 수도권 5억 / 비수도권 3억 이하 | 공시가격 알리미(부동산원) |
4) 내 집이 해당되는지 10분 셀프 점검 — 따라만 해도 되는 A→Z
- 주소지 기준 확인 — 수도권/비수도권 구분
- 전용면적 확인 — 등기부 또는 건축물대장
- 공시가격 조회 — 공시가격 알리미
- 세대 기준 점검 — 세대원 중 주택 보유 확인
- 청약통장 조건 확인 — 예치금·가입기간 충족
5) 청약 준비 절차 — 가입·인증·가점관리까지 한 번에
① 청약홈 회원가입(간편인증 가능)
② 청약통장 확인(가입기간·예치금)
③ 가점 조회
④ 모집공고 확인 및 서류 준비
⑤ 무주택 여부 점검
6) 필수 서류 — 어디서 발급하나
| 서류 | 용도 | 발급 경로 |
|---|---|---|
| 등본·초본 | 세대 구성 확인 | 정부24 |
| 건축물대장 | 전용면적 확인 | 정부24 |
| 공시가격 확인서 | 공시가격 상한 확인 | 공시가격 알리미 |
7) 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 비아파트 1채란?
→ 다세대·연립·단독·다가구 등을 의미해요.
Q2. 공시가격은 시세가 아닌가요?
→ 공시가격 기준이에요. 수도권 5억, 비수도권 3억 이하인지 확인하세요.
Q3. 면적 85㎡ 초과는?
→ 초과 시 무주택 간주 불가예요.
8) 실수 방지 체크리스트
- 전용면적과 공급면적 혼동 주의
- 공시가격 기준 확인
- 세대원 주택 보유 여부 확인
- 모집공고별 예외 사항 점검
9) 정부 공식 링크·바로가기 — 여기만 보면 충분해요
- 청약홈(ApplyHome) — 청약 통장·가점·모집공고 조회·접수
- 부동산공시가격 알리미 — 내 집 공시가격 확인
- 정부24 — 등본·초본·건축물대장 등 온라인 발급
- 대한민국 정책브리핑 — 제도 변경 공식 안내
10) 마무리 — 지금 확인하면 청약 기회가 넓어져요
이번 완화로 비아파트 1채 보유 상태라도 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억/비수도권 3억 이하이면 청약 시 무주택 간주를 받을 수 있어요. 먼저 전용면적과 공시가격만 정확히 체크하고, 청약홈에서 가점과 모집공고를 차례대로 확인해 보세요. 지금 기준을 맞춰두면, 다음 분양 공고에서 선택지가 크게 늘어날 수 있어요.
- 정부24 — 각종 증명서 온라인 발급
- 대한민국 정책브리핑 — 제도 변화 종합 안내
- 행정안전부 PASS — 간편인증(휴대폰 본인인증) 안내
공시가격과 시세의 차이
주택 관련 제도 판단에는 실제 거래가격(시세) 대신 공시가격을 기준으로 삼는 경우가 많아요. 공시가격은 정부가 산정·공시하는 금액으로, 세금·복지·청약 등 행정 판단의 표준이에요. 예를 들어 시세가 6억이라도 공시가격이 4.8억이면, “공시가격 5억 이하” 기준을 충족해 관련 혜택을 받을 수 있어요. 제도를 이해할 때는 어떤 가격 기준을 쓰는지부터 확인하는 것이 핵심이에요.